房屋灭失能否确认物权

　　房屋灭失能否确认物权？房屋灭失后一般不能再确认物权，因物权存在以物存在为前提，房屋灭失物权失去依附基础。从所有权、他物权角度看，相关物权会因房屋灭失而消灭。特殊情形下有补偿利益时，可确认基于原物权衍生的新权益。具体详细内容和新西兰资讯网小编一起来看看。

　　 一、房屋灭失能否确认物权

　　 房屋灭失后，一般不能再确认物权。具体分析如下：

　　 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权等。而物权的存在以物的存在为前提。当房屋灭失，作为物权客体的特定物已不复存在，物权也就失去了依附的基础。

　　 从所有权角度看，房屋所有权是对房屋这一特定不动产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋一旦灭失，所有权便无法再指向具体的房屋，所有权也就随之消灭，无法再进行确认。

　　 从他物权角度，如抵押权等担保物权，同样是以房屋的存在为前提。房屋灭失后，担保物权也会因失去抵押物而难以继续存在，除非存在抵押物的代位物等特殊情况。

　　 不过，在某些特殊情形下，如房屋因拆迁等原因灭失，但有相应的补偿利益，此时可就该补偿利益确认相关权益，但这并非是对原房屋物权的确认，而是基于原物权衍生出的新权益。

　　 二、房屋面积怎么算

　　 房屋面积的计算分为不同情况，主要有以下几种：

　　 建筑面积。指建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分。对于多层或高层住宅，建筑面积按各层建筑面积之和计算。其中，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

　　 套内使用面积。为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

　　 共有建筑面积。指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。计算房屋面积时，需依据相关规范和标准准确测量与核算。

　　 三、房屋面积允许误差多少

　　 根据相关法律法规及行业规范，房屋面积允许存在一定误差，但误差范围有明确规定：

　　 一是按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。若合同没有约定或约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　 二是按套内建筑面积或者建筑面积计价的，处理方式与上述类似。

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