租赁合同的违约金怎么算过高

　　租赁合同的违约金怎么算过高？判断租赁合同违约金是否过高，以违约造成的损失为基础，超过损失百分之三十一般算“过分高于”。损失分直接和可得利益损失。当事人主张减违约金，法院或仲裁机构综合多因素判断，还举例说明了调整情形。具体详细内容和新西兰资讯网小编一起来看看。

　　 一、租赁合同的违约金怎么算过高

　　 判断租赁合同违约金是否过高，通常以违约造成的损失为基础进行衡量。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

　　 在实践中，损失包括直接损失和可得利益损失。直接损失是指因违约行为直接导致的财产减少，比如因承租方提前退租，出租方需重新寻找租户期间的空置损失。可得利益损失是指合同正常履行时当事人可以获得的预期利益，像出租方原本可通过后续租赁获得的收益。

　　 若当事人主张违约金过高并请求适当减少，法院或仲裁机构会综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。如果违约方恶意违约，违约金的调整幅度可能相对较小；若违约方并非故意违约，且合同履行已接近完成，调整幅度可能较大。

　　 例如，租赁合同约定违约金为十万元，但实际损失仅为五万元，此时违约方可以请求适当降低违约金。法院或仲裁机构会根据具体情况，判断十万元是否过分高于五万元损失的百分之三十，即六点五万元，进而作出是否调整及如何调整的决定。

　　 二、如何签订一份有效的租赁合同

　　 签订有效租赁合同，要关注以下要点：

　　 第一，确认合同主体。出租方应拥有房屋处分权，查看其房产证、身份证等证明文件。承租方要提供真实有效的身份信息，以明确双方权利义务主体。

　　 第二，明确租赁物信息。详细描述租赁房屋的地址、面积、用途等，如用于居住还是办公。

　　 第三，约定租赁期限和租金。明确租赁起始与结束时间，续租条件。租金数额、支付方式及时间要清晰，例如每月支付一次，通过银行转账。

　　 第四，规定双方权利义务。出租方有交付房屋、维修等义务，承租方有按约定使用、保护房屋等义务。

　　 第五，明确违约责任。约定一方违约时应承担的责任，如支付违约金的数额或计算方式。

　　 第六，解决争议方式。可约定通过协商、仲裁或诉讼解决纠纷。

　　 第七，合同形式。最好采用书面形式，确保合同条款清晰，避免口头约定的不确定性。合同签订后，双方各保留一份，以保障自身权益。

　　 三、如何签订长期租赁合同协议书

　　 签订长期租赁合同协议书，需按以下要点操作：

　　 1. 明确合同双方信息：详细写明出租方和承租方的姓名、身份证号、联系方式、地址等，确保信息准确无误。

　　 2. 清晰租赁物信息：对租赁物的位置、面积、用途、设施设备等进行详细描述，必要时可附图说明。

　　 3. 确定租赁期限：明确起始和终止日期，同时约定续租的条件和方式。

　　 4. 租金及支付方式：写明租金金额、支付周期（月付、季付等）、支付方式（转账、现金等），以及逾期支付的违约责任。

　　 5. 双方权利义务：出租方有交付租赁物、维修等义务，享有收取租金等权利；承租方有合理使用租赁物、按时支付租金等义务，享有使用租赁物等权利。

　　 6. 违约责任：明确双方违约情形及相应的赔偿责任，如拖欠租金、提前解约等的赔偿方式。

　　 7. 争议解决：约定双方在履行合同过程中发生争议的解决方式，如协商、仲裁或诉讼。

　　 8. 其他条款：可根据实际情况添加免责条款、保险条款等。

　　 双方在签订协议前，应仔细阅读条款，确保协议公平合理。签订时，双方需签字或盖章，如有必要可进行公证。

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