怎么认定为无效购房合同

　　怎么认定为无效购房合同？认定无效购房合同可从五方面判断：主体不适格，如无或限制民事行为能力人签的合同；意思表示不真实，如受欺诈胁迫签订；内容违法，如买卖违法建筑；损害公共利益或他人权益；形式不合法，未按要求签合同。判定需综合考量。具体详细内容和新西兰资讯网小编一起来看看。

　　 一、怎么认定为无效购房合同

　　 认定无效购房合同，可从以下方面判断：

　　 一是主体不适格。无民事行为能力人签订的购房合同无效。限制民事行为能力人超出其能力范围且未获法定代理人追认的购房合同，也属无效。

　　 二是意思表示不真实。一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思情况下签订的购房合同，受欺诈、胁迫方有权请求认定无效。比如开发商故意隐瞒房屋重大瑕疵诱导购房者签约。

　　 三是内容违法。违反法律法规强制性规定的购房合同无效。例如，买卖的房屋为违法建筑，或合同条款违反土地管理、城市规划等法规。

　　 四是损害公共利益或他人合法权益。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的购房合同无效。如购房者与中介串通，压低房价损害卖方利益。

　　 五是形式不合法。若法律、行政法规规定购房合同需采用特定形式，未按要求签订可能导致合同无效。如应办理批准、登记手续而未办理。

　　 总之，判定购房合同是否无效，要综合考虑主体、意思表示、内容、形式等多方面因素。

　　 二、购房合同无效应该怎么办

　　 购房合同无效时，可按以下步骤处理：

　　 1. 返还财产：合同被认定无效后，当事人应相互返还因该合同取得的财产。购房者需返还房屋，售房者要退还已收取的房款。若房屋已装修且装修添附价值无法分离，售房者应对装修部分进行补偿。

　　 2. 折价补偿：若无法返还财产或没必要返还，应进行折价补偿。如房屋已被使用一段时间，购房者可按使用期间的市场租金标准对售房者进行折价补偿。

　　 3. 赔偿损失：有过错的一方应赔偿对方因此所受损失；双方都有过错的，各自承担相应责任。比如，售房者故意隐瞒房屋抵押等重要信息致合同无效，应赔偿购房者的信赖利益损失，包括购房款利息、中介费用等；若购房者自身未尽审查义务，也存在一定过错，则需承担部分损失。

　　 4. 协商或诉讼：双方可先自行协商解决。若协商不成，可向人民法院提起诉讼，请求法院判决确认合同无效，并对财产返还、损失赔偿等问题作出处理。

　　 三、购房合同无效后怎么维权

　　 购房合同无效后，可通过以下方式维权：

　　 1. 协商解决：与对方沟通，要求返还已支付的购房款及利息。若因对方过错致合同无效，还可主张赔偿损失，如差价损失、装修费用等。双方就退款及赔偿事宜达成一致，签订书面协议保障权益。

　　 2. 向消协等部门投诉：协商无果，可向消费者协会、房地产管理部门等相关机构投诉。提供购房合同、付款凭证等证据材料，相关部门会介入调查调解。

　　 3. 申请仲裁：合同中有仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁具有一裁终局、程序简便等特点，能快速解决纠纷。

　　 4. 提起诉讼：可向有管辖权的法院提起诉讼，请求确认合同无效，要求对方返还购房款、赔偿损失。准备好起诉状、证据材料，法院会根据事实和法律作出判决。判决生效后，若对方不履行，可申请强制执行。

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