房屋买卖合同无效怎么能不返还

　　房屋买卖合同无效怎么能不返还？房屋买卖合同无效后一般应相互返还财产，但有特殊情形可不返还：房屋因不可抗力灭失；一方基于合理信赖对房屋添附，返还显失公平；第三人善意取得房屋权益。不过，不返还房屋时，有过错方仍需赔偿对方损失。接下来新西兰资讯网小编将为您介绍相关内容。

　　 一、房屋买卖合同无效怎么能不返还

　　 房屋买卖合同无效后，一般情况下应当相互返还财产。但存在特殊情形可不返还：

　　 其一，若房屋已因不可抗力等不可归责于双方的原因灭失，无法实际返还房屋，此时不存在返还房屋的客观条件。例如遭遇地震、洪水等灾害致使房屋损毁。

　　 其二，若一方在合同无效的情况下，基于合理信赖对房屋进行了重大修缮、改造等添附行为，且返还房屋会导致明显不公平，可综合考虑房屋现状及双方过错程度，不进行简单的返还。

　　 其三，若第三人基于善意取得制度取得房屋相关权益，在符合善意取得构成要件时，原房屋所有权人也不能要求返还房屋。比如第三人在不知情合同无效的情况下，支付合理对价并完成了房屋产权登记。不过，即便不返还房屋，因合同无效给对方造成损失的，有过错方仍需承担相应的赔偿责任，以平衡双方利益，维护公平正义。

　　 二、房屋买卖合同无效定金约定有效吗

　　 房屋买卖合同无效，定金约定一般也无效。定金合同是主合同（房屋买卖合同）的从合同，具有从属性。从合同以主合同的存在为前提，随主合同的消灭而消灭。当房屋买卖合同被认定无效时，作为从合同的定金约定因失去主合同的基础，通常也会被认定无效。

　　 不过，若定金约定存在独立的清算和争议解决条款，依据相关法律规定，此类条款的效力可不受主合同无效的影响。而且，即使定金约定无效，若收受定金一方因此取得不当利益，交付定金一方有权基于不当得利要求对方返还已交付的定金。如果因一方过错导致合同无效并给对方造成损失，有过错方还应承担相应的赔偿责任。具体情形需结合案件实际情况，依据法律规定和证据进行判断处理。

　　 三、房屋买卖阴阳合同效力的认定

　　 房屋买卖阴阳合同效力认定需区分情况：

　　 阳合同通常为虚假意思表示，以逃避税收等为目的。根据相关法律，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。所以，阳合同往往不具有法律效力。

　　 阴合同则是双方真实的意思表示。若其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么阴合同是有效的。比如，双方私下真实约定的房屋价格、付款方式等条款，只要符合法律要求，应认定有效并受法律保护。

　　 不过，如果阴合同存在违法情形，如以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或第三人利益等，则同样无效。例如，通过阴阳合同规避限购政策，可能因违反政策规定及损害公共利益而无效。实践中，法院会综合合同签订背景、目的、履行情况等多种因素，对阴阳合同效力作出准确判断。

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